- Avenida de la Dehesa 62. 28250 Torrelodones, Madrid
Bufete recomendado por el Ministerio de Asuntos
Exteriores y la Embajada Española en Hungría.
Expertos en todas las áreas de práctica.
La cláusula de vencimiento anticipado, es una cláusula que encontramos en nuestro préstamo hipotecario que permitirá al prestamista, anular la validez del préstamo con anterioridad a que se haya pagado la totalidad de la hipoteca en el tiempo que establece la escritura. Esto, cuando el deudor haya incumplido su obligación de pago de la cuota mensual de su hipoteca.
Anteriormente, para que la cláusula de vencimiento anticipado se hiciera efectiva, bastaba con que el deudor no pagara una simple cuota de su préstamo, dando pie a la Entidad prestamista a darlo por vencido anticipadamente y pudiendo iniciar el procedimiento de ejecución. De un tiempo a esta parte, se ha ido declarando abusiva esta práctica tras las últimas sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
El presente procedimiento tuvo lugar en el Juzgado de Vera. En este, se estudia una Ejecución Hipotecaria promovida por Bankia contra nuestro representado. Por un importe de 124.330,52 € como principal más 37.299,16 € para intereses y costas.
El Tribunal de Justicia Europeo ha declarado en varias ocasiones que el juez nacional deberá apreciar de oficio el carácter abusivo de una cláusula contractual incluida en el ámbito de aplicación de la Directiva 93/13, subsanando el desequilibrio entre consumidor y profesional.
Dentro de las cláusulas abusivas en los contratos, cabe destacar que el consumidor (adquiriente de un bien o servicio), debe estar protegido contra el abuso de poder del vendedor o el prestador de servicios.
“Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.
Por tanto, extraemos que para apreciar el carácter abusivo o no de una cláusula, se habrá de ponderar la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato, considerando todas las circunstancias existentes en el momento de la celebración.
Se considerarán abusivas las cláusulas que, conforme a lo dispuesto en los artículos 85 a 90, ambos inclusive:
El art. 83, tras la modificación efectuada por la Ley 3/2014 de 27 de marzo, establece: “las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas”.
Para el caso que nos ocupa, también es importante destacar que según una sentencia del Tribunal Supremo dictada el 9 de mayo de 2013, para que se aprecie el carácter abusivo de una cláusula contractual es preciso que concurran los siguientes requisitos:
El art. 85.4 TRLCU, reputa abusivas, puesto que vincula el contrato a la voluntad del empresario. “Las cláusulas que autoricen al empresario a resolver anticipadamente un contrato de duración determinada, si al consumidor y usuario no se le reconoce la misma facultad, o las que le faculten a resolver los contratos de duración indefinida en un plazo desproporcionadamente breve o sin previa notificación con antelación razonable”. Con excepción de aquellas cláusulas “en las que se prevea la resolución del contrato por incumplimiento o por motivos graves, ajenos a la voluntad de las partes, que alteren las circunstancias que motivaron la celebración del contrato”.
La Sala de lo Civil considera abusiva la cláusula de vencimiento anticipado, pues “ni modula la gravedad del incumplimiento en función de la duración y cuantía del préstamo, ni permite al consumidor evitar su aplicación mediante una conducta diligente de reparación (aunque con posterioridad lo haya permitido la legislación cuando el bien hipotecado es la vivienda habitual)”, además, “en cualquier caso, parece evidente que una cláusula de vencimiento anticipado que permite la resolución con el incumplimiento de un solo plazo, incluso parcial y respecto de una obligación accesoria, debe ser reputada como abusiva, dado que no se vincula a parámetros cuantitativos o temporalmente graves”.
La Sala concluye que se trata de una cláusula que impone al consumidor prestatario, o al menos permite imponerle, una sanción que resulta absolutamente desproporcionada en relación con la entidad del incumplimiento, que ciertamente existe, pero que se estima insuficiente para provocar la pérdida del plazo y determinar el vencimiento anticipado por la sola voluntad de la entidad prestamista”.
“El examen del eventual carácter abusivo de una cláusula de un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor implica determinar si ésta causa en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes del contrato. Este examen debe realizarse teniendo en cuenta las normas nacionales aplicables cuando no exista acuerdo entre las partes, los medios de que dispone el consumidor en virtud de la normativa nacional para hacer que cese el uso de ese tipo de cláusulas, la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato en cuestión, y todas las circunstancias que concurran en su celebración”.
Dicha cláusula, no supera el control de abusividad puesto que además de que la facultad se reconoce únicamente al empresario (lo que de por sí justificaría la apreciación de una desproporción entre las partes). Actualmente se exige un mínimo de gravedad al incumplimiento –impago de 3 cuotas-.
En los procedimientos de ejecución hipotecaria en los que no se haya producido la entrega de la posesión al adquiriente, hay que tener en cuenta lo siguiente:
A). Los procesos en que, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite.
B). Los procesos en que, con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, y el incumplimiento del deudor no reúna los requisitos de gravedad y proporcionalidad antes expuestos, deberían ser igualmente sobreseídos. El incumplimiento de consumidor reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos a:
En el caso que nos ocupa, la ejecución se inició con posterioridad a la Ley 1/2013, nos encontramos con un contrato de préstamo de 240 meses de duración que se inicia en agosto de 2007 (escritura de subrogración en el préstamo hipotecario de la promotora) en el que según acta de liquidación aportada por la ejecutante, el número de cuotas vencidas e impagadas fue de 8 cuotas mensuales en el año 2013.
Por ello, habiéndose producido el incumplimiento dentro de la primera mitad de la duración del préstamo y no cumpliéndose los criterios señalados por el TS, el incumplimiento de los ejecutados no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad expuestos procediendo en consecuencia el archivo de la presente ejecución.
Se declara nulidad por abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado contemplada en la estipulación decimocuarta del contrato de préstamo hipotecario, y se acuerda el sobreseimiento y archivo de la presente ejecución.
Si crees que tu contrato de hipoteca puede estar afectado por alguna cláusula abusiva, o simplemente quieres una revisión gratuita para tu tranquilidad, contacta con nosotros, estaremos encantados de ayudarte.
Pide ahora tu cita gratuita, estaremos encantados de atenderte.
Abogados con sede en Torrelodones, Madrid.
Despacho colaborador en Róterdam, Holanda.
SEDE CENTRAL
Avda. de la Dehesa 62.
28250 Torrelodones
MADRID
Tel: +34 918 150 149
SEDE MADRID
Calle Albasanz, 75 1º E.
28037 Madrid
MADRID
Tel: +34 918 150 149
DESPACHO
Calle Canarias 15.
28937 Móstoles
MADRID
Tel: +34 918 150 149
SEDE HUNGRÍA
Fehérhajó u. 12-14 III/3
1052 Budapest
HUNGRÍA
Tel: +34 918 150 149
SEDE CENTRAL
Avda. de la Dehesa 62.
28250 Torrelodones
MADRID
Tel: +34 918 150 149
SEDE MADRID
Calle Albasanz, 75 1º E.
28037 Madrid
MADRID
Tel: +34 918 150 149
DESPACHO
Calle Canarias 15.
28937 Móstoles
MADRID
Tel: +34 918 150 149
SEDE HUNGRÍA
Fehérhajó u. 12-14 III/3
1052 Budapest
HUNGRÍA
Tel: +34 918 150 149
Contacta con nosotros.
+ 34 91 815 01 49
Contacta con nosotros.
+ 34 91 815 01 49