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Nulidad por abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado en el contrato de préstamo hipotecario.

La cláusula de vencimiento anticipado, es una cláusula que encontramos en nuestro préstamo hipotecario que permitirá al prestamista, anular la validez del préstamo con anterioridad a que se haya pagado la totalidad de la hipoteca en el tiempo que establece la escritura. Esto, cuando el deudor haya incumplido su obligación de pago de la cuota mensual de su hipoteca.

Hechos

Anteriormente, para que la cláusula de vencimiento anticipado se hiciera efectiva, bastaba con que el deudor no pagara una simple cuota de su préstamo, dando pie a la Entidad prestamista a darlo por vencido anticipadamente y pudiendo iniciar el procedimiento de ejecución. De un tiempo a esta parte, se ha ido declarando abusiva esta práctica tras las últimas sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

El presente procedimiento tuvo lugar en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 3 de Vera. En este, se estudia una Ejecución Hipotecaria promovida por Bankia contra nuestro representado. Por un importe de 124.330,52 € como principal más 37.299,16 € para intereses y costas.

El Tribunal de Justicia Europeo ha declarado en varias ocasiones que el juez nacional deberá apreciar de oficio el carácter abusivo de una cláusula contractual incluida en el ámbito de aplicación de la Directiva 93/13, subsanando el desequilibrio entre consumidor y profesional.

Dentro de las cláusulas abusivas en los contratos, cabe destacar que el consumidor (adquiriente de un bien o servicio), debe estar protegido contra el abuso de poder del vendedor o el prestador de servicios.

Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.

Por tanto, extraemos que para apreciar el carácter abusivo o no de una cláusula, se habrá de ponderar la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato, considerando todas las circunstancias existentes en el momento de la celebración.

Se considerarán abusivas las cláusulas que, conforme a lo dispuesto en los artículos 85 a 90, ambos inclusive:

  1. Vinculen el contrato a la voluntad del empresario.
  2. Limiten los derechos del consumidor y usuario.
  3. Determinen la falta de reciprocidad en el contrato.
  4. Impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la carga de la prueba.
  5. Resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato.
  6. Contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable.

El art. 83, tras la modificación efectuada por la Ley 3/2014 de 27 de marzo, establece: “las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas”.

Para el caso que nos ocupa, también es importante destacar que según una sentencia del Tribunal Supremo dictada el 9 de mayo de 2013, para que se aprecie el carácter abusivo de una cláusula contractual es preciso que concurran los siguientes requisitos:

  • Que la cláusula forme parte de un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor. Cuando el crédito en cuestión no se concede para financiar una operación destinada a satisfacer una necesidad personal, sino claramente empresarial, pues en tal caso, no nos encontramos ante un consumidor.
  • Que la cláusula contractual cause un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones del contrato en contra de las exigencias de buena fe.
  • Que el desequilibrio perjudique a un consumidor.
  • Que la estipulación no haya sido negociada individualmente. Las cláusulas contractuales prerredactadas deben tenerse por impuestas cuando no han sido negociadas individualmente.
  • Que la cláusula contractual no se refiera al objeto principal del contrato, salvo que haya falta de claridad.

El art. 85.4 TRLCU, reputa abusivas, puesto que vincula el contrato a la voluntad del empresario. “Las cláusulas que autoricen al empresario a resolver anticipadamente un contrato de duración determinada, si al consumidor y usuario no se le reconoce la misma facultad, o las que le faculten a resolver los contratos de duración indefinida en un plazo desproporcionadamente breve o sin previa notificación con antelación razonable”. Con excepción de aquellas cláusulas “en las que se prevea la resolución del contrato por incumplimiento o por motivos graves, ajenos a la voluntad de las partes, que alteren las circunstancias que motivaron la celebración del contrato”.

La Sala de lo Civil considera abusiva la cláusula de vencimiento anticipado, pues “ni modula la gravedad del incumplimiento en función de la duración y cuantía del préstamo, ni permite al consumidor evitar su aplicación mediante una conducta diligente de reparación (aunque con posterioridad lo haya permitido la legislación cuando el bien hipotecado es la vivienda habitual)”, además, “en cualquier caso, parece evidente que una cláusula de vencimiento anticipado que permite la resolución con el incumplimiento de un solo plazo, incluso parcial y respecto de una obligación accesoria, debe ser reputada como abusiva, dado que no se vincula a parámetros cuantitativos o temporalmente graves”.

La Sala concluye que se trata de una cláusula que impone al consumidor prestatario, o al menos permite imponerle, una sanción que resulta absolutamente desproporcionada en relación con la entidad del incumplimiento, que ciertamente existe, pero que se estima insuficiente para provocar la pérdida del plazo y determinar el vencimiento anticipado por la sola voluntad de la entidad prestamista”.

“El examen del eventual carácter abusivo de una cláusula de un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor implica determinar si ésta causa en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes del contrato. Este examen debe realizarse teniendo en cuenta las normas nacionales aplicables cuando no exista acuerdo entre las partes, los medios de que dispone el consumidor en virtud de la normativa nacional para hacer que cese el uso de ese tipo de cláusulas, la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato en cuestión, y todas las circunstancias que concurran en su celebración”.

Dicha cláusula, no supera el control de abusividad puesto que además de que la facultad se reconoce únicamente al empresario (lo que de por sí justificaría la apreciación de una desproporción entre las partes). Actualmente se exige un mínimo de gravedad al incumplimiento –impago de 3 cuotas-.

En los procedimientos de ejecución hipotecaria en los que no se haya producido la entrega de la posesión al adquiriente, hay que tener en cuenta lo siguiente:

A). Los procesos en que, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite.

B). Los procesos en que, con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, y el incumplimiento del deudor no reúna los requisitos de gravedad y proporcionalidad antes expuestos, deberían ser igualmente sobreseídos. El incumplimiento de consumidor reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos a:

  • 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. En el caso de que las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o equivalente a que el deudor haya incumplido su obligación por un plazo equivalente a doce meses.
  • Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

 En el caso que nos ocupa, la ejecución se inició con posterioridad a la Ley 1/2013, nos encontramos con un contrato de préstamo de 240 meses de duración que se inicia en agosto de 2007 (escritura de subrogración en el préstamo hipotecario de la promotora) en el que según acta de liquidación aportada por la ejecutante, el número de cuotas vencidas e impagadas fue de 8 cuotas mensuales en el año 2013.

Por ello, habiéndose producido el incumplimiento dentro de la primera mitad de la duración del préstamo y no cumpliéndose los criterios señalados por el TS, el incumplimiento de los ejecutados no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad expuestos procediendo en consecuencia el archivo de la presente ejecución.

Se declara nulidad por abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado contemplada en la estipulación decimocuarta del contrato de préstamo hipotecario, y se acuerda el sobreseimiento y archivo de la presente ejecución.

Si crees que tu contrato de hipoteca puede estar afectado por alguna cláusula abusiva, o simplemente quieres una revisión gratuita para tu tranquilidad, contacta con nosotros, estaremos encantados de ayudarte.

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