Desestimado Desahucio por precario por SAREB. La demanda formulada por la representante de SAREB S.A., instaba al abandono voluntario de la vivienda por parte de la demandada en concepto de desahucio por precario de vivienda. Si esta no abandonara la vivienda de forma voluntaria se procedería a su desalojo. Además, se imponía a la demandada el abono de las costas causadas en la instancia.
Desestimado Desahucio por precario por SAREB
Audiencia Provincial Civil de Madrid. En Madrid, a cinco de octubre de dos mil veintidós.
Índice
Antecedentes de hecho
El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº7 de Getafe dictó sentencia en octubre de 2021. El fallo estimaba íntegramente la demanda formulada en representación de SAREB S.A. (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria S.A.) contra nuestra representada (la parte demandada).
La demanda formulada por la representante de SAREB S.A., instaba al abandono voluntario de la vivienda por parte de la demandada en concepto de desahucio por precario de vivienda. Si esta no abandonara la vivienda de forma voluntaria se procedería a su desalojo.
Además, se imponía a la demandada el abono de las costas causadas en la instancia.
Notificada dicha resolución contra nuestra representada, interpusimos recurso de apelación, que fue admitido. Dándose traslado a la otra parte, se remitieron los autos originales a este Tribunal donde han comparecido los litigantes. Señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado 21 de septiembre de 2022.
Fundamentos de derecho
Se interpone recurso de apelación en nombre de nuestra representada, contra la sentencia de la demandante SAREB S.A., sobre la acción de desahucio precario del inmueble, condenando a la parte demandada a desalojar el citado inmueble.
Nuestra representada, sostiene su legitimidad en la ocupación por el contrato de arrendamiento firmado en el año 2008. Dicho contrato se firmó con un gestor que previamente firmó un “Contrato de Arrendamiento de Inmuebles para su Posterior Explotación” con la propietaria de la vivienda. En aquella fecha la propietaria era una mercantil, la misma sigue vigente en la actualidad. Al parecer Caja de EXTREMADURA tenía conocimiento de dicho contrato (entidad bancaria de la que trae causa la demandante).
Este argumento es rechazado por la Juzgadora de Primera Instancia pues la relación arrendaticia no le vincula con la actual propietaria SAREB S.A. No percibe renta alguna por lo que aprecia la situación de precario.
El precario es la situación en la que existe una irregular ocupación o disfrute de una cosa ajena, sin contraprestación, cuya posesión jurídica no nos pertenece. Aun cuando se esté en su tenencia, careciendo de título alguno que la ampare o justifique, o con título nulo, o que habiéndolo tenido válido haya perdido su virtualidad.
En el caso que nos ocupa, lo que debe acreditarse es que la ocupación de la vivienda tiene lugar en virtud de un título distinto al precario. Así, si se demuestra que efectivamente, no se trata de un desahucio por precario, se deberá desestimar la demanda.
Esto significa, que como la demandante ha interpuesto la demanda de ejercitar la acción de desahucio por precario, si no es capaz de acreditar que el demandado ocupa la finca en precario, se deberá desestimar la demanda.
Consideramos probados los siguientes hechos:
1º La propietaria de la finca era una empresa, por escritura de compraventa del inmueble del año 2007.
2º En esa misma fecha, dicha propietaria suscribió un contrato de arrendamiento del inmueble con el padre de la demandada.
3º Al año siguiente, la empresa propietaria firma un contrato de gestión, “Contrato de Arrendamiento de Inmuebles para su Posterior Explotación”, con la finalidad de subarrendar el inmueble alquilado a un tercero. Dicho contrato tiene una vigencia de 20 años, y en él constaba que se hacía un abono por el gestor de 30.000 €. Dicho contrato fue elevado a público en el año 2020. Y en el mismo consta que en el supuesto de enajenación del inmueble, ya fuera forzosa o voluntaria, no se extinguiría esta relación extendiéndose al periodo pactado.
La enajenación es una figura jurídica que sirve para determinar que un inmueble cambia de propietario, sea por venta, desahucio, transmisión, donación e incluso, herencia.
4º En virtud del mismo, en el año 2008 el gestor suscribe un nuevo contrato de arrendamiento con la demandada. La duración de este nuevo contrato es de 10 años, siendo prorrogado mediante anexo al contrato de arrendamiento por otros diez años, cobrándose rentas desde entonces por parte del gestor que actuaba como arrendador según reconoció en la prueba testifical.
5º En febrero de 2010 la empresa propietaria, eleva a público una escritura de dación en pago y compensación de deuda otorgada por Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Extremadura del citado inmueble. Habiendo puesto la empresa vendedora en conocimiento de la entidad bancaria la existencia de un contrato de gestión sobre el inmueble. Caja Extremadura aceptó por escrito la validez y duración del contrato de gestión, así como del contrato nuevo de alquiler con la demandada que se había suscrito a dicha fecha, a pesar de la Dación en pago, comprometiéndose a respetar estos contratos.
6º Igualmente el gestor acepta por escrito la aceptación por parte de la entidad bancaria de su contrato de gestión, así como que se fijaba una renta de 100 € al mes.
¿Qué pasa si no ocupa la finca en concepto de precario?
De todo lo expuesto se entiende la plena eficacia y validez del contrato de gestión a favor del gestor. Al encontrarse vigente el contrato de gestión dada la duración de 20 años, se concluye que el contrato de arrendamiento sobre el inmueble, celebrado con la arrendataria, es válido y no ha sido resuelto. La entidad bancaria de la que trae causa SAREB, se había comprometido a respetar dicho contrato de gestión.
Ante tal situación no puede considerarse que la demandada esté ocupando la finca en concepto de precario. ¿Por qué? Porque media un contrato locativo que no ha sido resuelto, mientras judicialmente no se decida que no procede el arrendamiento a favor de la demandada debe considerarse que dispone de la finca en tal concepto.
Concluimos entonces que este no es el procedimiento adecuado para decidir si resulta procedente o no el arrendamiento concertado con el gestor contratado por la anterior entidad propietaria, ni si dichos contratos resultan o no válidos. No puede considerarse que la demandada esté ocupando la finca en concepto de precario, debiendo primar la apariencia de buena fe en la ocupación de la finca desde hace muchos años.
Fallo
Por todo lo dicho, procede estimar el recurso interpuesto, con revocación de la sentencia de instancia, con la consiguiente desestimación íntegra de la demanda, con imposición de costas al demandante en Primera Instancia, SAREB S.A. de conformidad con el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
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